Photovoltaik-Freifläche in Österreich verpachten: die Prüfung vor der Unterschrift
Wer einige Hektar in sonniger Lage mit Netz in der Nähe besitzt, kennt den Anruf.
Das Angebot: ein Pachtvertrag über zwanzig bis dreißig Jahre, ein jährlicher Zins je Hektar, davor eine Option, die das Grundstück während der Projektentwicklung bindet.
Das kann sehr gut sein. Aber der angebotene Zins hängt an vier Dingen, die Sie vorher selbst prüfen können.
1. Die Widmung
Der erste Filter ist nicht die Sonne, sondern der Flächenwidmungsplan.
Freiflächenanlagen auf Grünland sind nicht ohne Weiteres zulässig. Mehrere Bundesländer haben in ihren Raumordnungsgesetzen eigene Kategorien oder Zonierungen für Photovoltaik eingeführt, mit Eignungszonen und Ausschlussflächen. Die Regelungen unterscheiden sich von Land zu Land erheblich.
Zuständig für die Auskunft ist die Gemeinde. Die Widmung selbst sehen Sie kostenlos im Geoportal des Landes.
2. Die Entfernung zum Einspeisepunkt
Der Faktor, der den Zins am stärksten bestimmt, und den fast kein Eigentümer vorher prüft.
Ein Grundstück nahe einem Umspannwerk mit freier Kapazität ist deutlich mehr wert als ein identisches zwanzig Kilometer entfernt. Die Anschlusskosten können den größten Einzelposten des Projekts ausmachen.
3. Die wirklich belegbare Fläche
Die Katasterfläche umfasst alles — Böschungen, Gräben, Schattenbereiche, Gehölzstreifen, Abstände.
Ein Blick aufs Luftbild mit Grundstücksgrenzen zeigt in Minuten, welcher Teil infrage kommt. Das verhindert, dass nach Hektar gezahlt wird, die nichts tragen.
4. Rechte Dritter
Der Grundbuchsauszug kostet 4,89 € und ist öffentlich. Im C-Blatt stehen Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Belastungs- und Veräußerungsverbote.
Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot zugunsten von Angehörigen ist in Österreich häufig — und ohne deren Zustimmung geht gar nichts.
Dazu kommt, was nicht im Grundbuch steht: ein laufender Pachtvertrag mit einem Landwirt, und die Frage, was mit Agrarförderungen passiert, wenn die Fläche belegt wird.
Die Fragen zum Vertrag
- Pacht oder Baurecht? Ein Baurecht wird im Grundbuch als eigene Einlage geführt und ist etwas anderes als ein Pachtvertrag.
- Wer baut zurück, und liegt dafür eine Sicherstellung vor?
- Ist der Zins wertgesichert? Dreißig Jahre ohne Indexierung sind dreißig Jahre.
- Ist der Vertrag übertragbar? Wer unterschreibt, betreibt selten selbst.
- Was passiert, wenn nicht gewidmet wird? Wie lange bleibt das Grundstück gebunden, und wofür?
Vorher: das Grundstück ansehen
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