Einheitswert und Grundsteuer in Österreich: warum die Zahl so niedrig ist
Wer zum ersten Mal einen Einheitswertbescheid in der Hand hält, glaubt an einen Tippfehler. Ein Haus, das 400.000 € wert ist, steht dort mit 20.000 €.
Es ist kein Fehler. Der Einheitswert ist eine steuerliche Rechengröße, kein Marktwert — und die Bewertungsgrundlagen stammen aus dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1973.
Fünfzig Jahre Preisentwicklung sind darin nicht enthalten.
Wofür er trotzdem gebraucht wird
Obwohl die Zahl wirtschaftlich nichts mehr aussagt, hängen an ihr mehrere reale Beträge:
- die Grundsteuer
- Beiträge zur Sozialversicherung der Bauern bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben
- einzelne Gebühren und Abgaben, die daran anknüpfen
Deshalb lohnt es sich zu verstehen, wie er zustande kommt — vor allem in der Land- und Forstwirtschaft, wo der Einheitswert unmittelbar die Beitragsbelastung bestimmt.
Wie die Grundsteuer daraus entsteht
Die Rechnung läuft in drei Schritten:
- Einheitswert — festgesetzt vom Finanzamt
- × Steuermesszahl — gesetzlich festgelegt, je nach Grundstücksart gestaffelt
- × Hebesatz der Gemeinde — bis zu 500 %
Ergebnis ist die Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Grundstücke; die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe.
Wann er neu festgesetzt wird
Eine allgemeine Hauptfeststellung hat es für Grundvermögen seit 1973 nicht mehr gegeben. Was es gibt, sind Fortschreibungen im Einzelfall:
- Wertfortschreibung, wenn sich der Wert wesentlich ändert — etwa durch Zubau oder Abriss
- Artfortschreibung, wenn sich die Nutzung ändert — Grünland wird Bauland, Wohnhaus wird Betrieb
- Zurechnungsfortschreibung, wenn der Eigentümer wechselt
Wer baut, umbaut oder umwidmet, bekommt also früher oder später einen neuen Bescheid.
Wann sich ein Antrag lohnt
Die meisten Menschen lassen den Bescheid liegen. In zwei Fällen sollte man das nicht:
Wenn der Wert gesunken ist. Ein abgerissenes Gebäude, eine dauerhafte Beeinträchtigung, eine geänderte Nutzung — das kann eine Wertfortschreibung nach unten rechtfertigen, und damit dauerhaft weniger Grundsteuer.
In der Land- und Forstwirtschaft. Hier bestimmt der Einheitswert die Sozialversicherungsbeiträge. Flächen, die verpachtet, aufgeforstet oder aus der Nutzung genommen wurden, gehören berücksichtigt. Der Unterschied ist hier oft deutlich größer als bei der Grundsteuer selbst.
Wo der Bescheid herkommt
Zuständig ist das Finanzamt. Der Bescheid ergeht an den Eigentümer und nennt:
- Katastralgemeinde, Einlagezahl und Grundstücksnummern
- die Grundstücksart
- die Flächen
- den festgesetzten Einheitswert
Wenn Sie ein Grundstück gekauft haben und noch keinen Bescheid bekommen haben, liegt das meist an einer noch offenen Zurechnungsfortschreibung — die folgt dem Eigentümerwechsel mit Verzögerung.
Was er nicht ist
Kein Verkaufspreis. Wer den Einheitswert als Verhandlungsbasis benutzt, wird ausgelacht — in beide Richtungen.
Keine Bewertung für die Bank. Finanzierungen beruhen auf einem Schätzgutachten.
Kein Nachweis von Eigentum. Das steht im Grundbuch.
Der gemeinsame Nenner
Ob Einheitswertbescheid, Grundbuchsauszug oder Widmungsauskunft: Alle sprechen dieselbe Sprache — Katastralgemeinde, Einlagezahl, Grundstücksnummer.
Kataster GPS gibt Ihnen diese Angaben, indem Sie das Grundstück auf der Karte antippen. Damit können Sie Bescheide zuordnen, Auszüge anfordern und vergleichen, ob die Flächen im Bescheid zu dem passen, was tatsächlich da ist.
